與傳統(tǒng)物流相比，現(xiàn)代物流是一種集信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸、包裝為一體的新型綜合管理。其主要任務(wù)是盡可能降低物流總成本，為客戶提供更加快捷便捷的服務(wù)。本文將從法律角度對物流倉儲項目涉及的主要土地類型進(jìn)行梳理、比較和分析，希望能為讀者提供有價值的參考。
一
近年來，物流倉儲業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，但由于地方政府前期沒有規(guī)劃大量的物流倉儲用地，導(dǎo)致物流倉儲用地緊缺，目前供不應(yīng)求的局面，于是在實踐中，大量物流房地產(chǎn)企業(yè)用工業(yè)用地建設(shè)物流倉儲項目。
同時，現(xiàn)代物流和倉儲項目的具體業(yè)務(wù)類型也越來越多樣化，承擔(dān)著運輸、倉儲、裝卸、包裝、流通加工、物流信息處理等多種功能，涵蓋物流園區(qū)、物流倉庫、配送等中心、配送中心、陸港、公路港等綜合***型物流項目。由于物流倉儲項目經(jīng)營類型多樣化，當(dāng)?shù)匾?guī)劃國土部門將根據(jù)項目承擔(dān)的主要功能和項目的發(fā)展方向，確定用地性質(zhì)，如倉儲用地、商業(yè)用地、交通用地等。
在目前的實踐中，物流倉儲項目用地類型主要涉及工業(yè)用地、倉儲用地和商業(yè)用地。不同類型的土地在土地使用年限、土地基價標(biāo)準(zhǔn)、人防建設(shè)費征收標(biāo)準(zhǔn)等方面存在較大差異。
本文將對物流倉儲項目的主要用地類型進(jìn)行梳理，并在此基礎(chǔ)上，對物流倉儲項目的不同用地類型進(jìn)行比較分析，試圖給出法律建議。
二
土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)是我國土地利用分類的兩大主要**標(biāo)準(zhǔn)，是獨立的土地利用分類。土地分類標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)土地利用、管理特點、利用方式和覆蓋特點進(jìn)行劃分和分類；規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)土地利用方式進(jìn)行劃分和分類，適用于城市總體規(guī)劃和城市土地統(tǒng)計工作，兩者在分類標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍上存在一定差異。
根據(jù)規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地是城市建設(shè)用地下的一種獨立的土地分類，分類編碼為m。
根據(jù)規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)，物流倉儲用地為城市建設(shè)用地下的獨立用地分類，分類編碼為w。
根據(jù)土地分類標(biāo)準(zhǔn)，與物流倉儲項目相關(guān)的商業(yè)用地分類主要涉及商業(yè)用地下的其他商業(yè)用地。
根據(jù)規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地為城市建設(shè)用地下的獨立用地分類，分類編碼為b。
三
物流倉儲項目用地相關(guān)規(guī)定、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及實際操作
1、工業(yè)用地物流倉儲項目建設(shè)存在違規(guī)風(fēng)險
由于物流倉儲業(yè)的快速發(fā)展，以前地方政府制定的土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和調(diào)控性詳細(xì)規(guī)劃，沒有儲備足夠的物流倉儲用地/倉儲用地指標(biāo)。而且，物流倉儲項目的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出和稅收收入不高，地方政府出于各種原因不愿從直接經(jīng)濟(jì)/稅收效益的角度規(guī)劃大量項目，物流倉儲用地緊缺。另一方面，由于招商引資的原因，一些地方政府不禁止在工業(yè)用地上建設(shè)倉儲項目。此外，工業(yè)用地的出讓價格比商業(yè)用地便宜，土地使用年限一般定為50年[1]。物流房地產(chǎn)企業(yè)也更傾向于獲得工業(yè)用地，然后在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)物流倉儲項目。
根據(jù)土地分類標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)，物流倉儲用地和工業(yè)用地分為兩類。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格意義上，物流倉儲項目不應(yīng)在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)。
由于在工業(yè)用地上建設(shè)物流倉儲項目存在違法風(fēng)險，因此，在實踐中，在工業(yè)用地上建設(shè)物流倉儲項目，在很大程度上取決于地方政府的態(tài)度。物流房地產(chǎn)企業(yè)取得國有建設(shè)用地工業(yè)用地使用權(quán)后，通常采取兩種經(jīng)營方式。一是以倉儲項目的名義報批建設(shè)，即物流房地產(chǎn)企業(yè)（作為建設(shè)單位）在土地出讓合同和建設(shè)項目規(guī)劃許可證中明確，主體建筑性質(zhì)包括倉儲、配送中心，配送中心與物流有關(guān)的詞語，在項目竣工后取得的房地產(chǎn)權(quán)屬證書上也會注明該建筑的房屋用途為倉庫、配送中心或配送中心；其次，它將以工業(yè)的名義報批建設(shè)項目。為規(guī)避風(fēng)險，經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T同意，房地產(chǎn)企業(yè)在建筑性質(zhì)為工業(yè)廠房的前提下，在土地出讓合同和建設(shè)項目規(guī)劃許可證中明確主體，“工業(yè)廠房（配送中心）”或“工業(yè)廠房（配送中心）”通常用備注表示，然后在實際使用中用于倉儲目的。
2、物流倉儲用地/倉儲用地、商業(yè)用地相關(guān)規(guī)定
在實踐中，由于不同規(guī)劃和國土部門對物流倉儲項目用地性質(zhì)的不同看法，在物流倉儲項目用地確定上存在差異，如確定為倉儲用地或商業(yè)用地。
四
工業(yè)用地、物流倉儲用地、倉儲用地、商業(yè)用地比較
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第十二條，土地使用權(quán)出讓的長期限，按照土地用途確定：（一）居住用地70年土地；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；（四）商務(wù)、旅游、娛樂40年；綜合用地或其他用地50年。
根據(jù)上述規(guī)定，工業(yè)用地長出讓年限為50年，商業(yè)用地長出讓年限為40年?！稌盒袟l例》未直接規(guī)定物流倉儲用地/倉儲用地的長流轉(zhuǎn)期限。根據(jù)筆者處理物流倉儲項目的經(jīng)驗和與多個國土部門的溝通，在實際操作中，工業(yè)用地的長流轉(zhuǎn)周期大多用于確定倉庫的倉儲用地銷售周期。
筆者認(rèn)為，物流倉儲用地/倉儲用地使用年限參照工業(yè)用地使用年限的主要原因是，根據(jù)土地分類標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地和倉儲用地屬于工礦倉儲用地優(yōu)等分類的二級分類，工業(yè)用地和倉儲用地屬于工礦倉儲用地優(yōu)等分類的二級分類這片土地的性質(zhì)相對相似。
2006年12月23日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)實施**工業(yè)用地出讓***價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》。明確工業(yè)用地出讓底價和成交價格不得低于所在地土地級別對應(yīng)的***限價標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上述通知，按土地級別分為優(yōu)等至十五級，***限價標(biāo)準(zhǔn)為60元至840元/平方米不等。
商業(yè)用地沒有*****限價標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，當(dāng)?shù)卣畷Y(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，定期更新和發(fā)布商業(yè)用地基準(zhǔn)地價。當(dāng)?shù)貒临Y源部門將參照基準(zhǔn)地價評估地價，確定商業(yè)用地出讓底價。一般來說，商業(yè)用地的出讓底價和成交價格將遠(yuǎn)高于工業(yè)用地和物流倉儲用地/倉儲用地。
根據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》（國人房辦字[2003]18號）第四十五條，城市新建民用建筑，按照**有關(guān)規(guī)定修建防空地下室。前款所稱民用建筑，包括除工業(yè)生產(chǎn)裝置及其配套設(shè)施以外的一切非生產(chǎn)性建筑?！备鶕?jù)規(guī)定，在工業(yè)用地建設(shè)項目中，工業(yè)生產(chǎn)裝置及其配套設(shè)施不需要建設(shè)防空地下室，也不需要繳納人民防空建設(shè)費。如果將工業(yè)用地用于物流倉儲項目，新建倉庫可作為工業(yè)廠房的配套設(shè)施項目，因此不需要修建防空地下室或支付人防場地建設(shè)費用。除辦公、餐飲、宿舍等非生產(chǎn)性民用建筑工程外，防空地下室或支付防空地下室的建設(shè)費用，應(yīng)按規(guī)定的場地建設(shè)成本進(jìn)行。
實際中，物流倉儲項目用地為物流倉儲用地/倉儲用地的，僅對辦公、餐飲、宿舍等非生產(chǎn)性建筑按工業(yè)用地規(guī)定收取人防建設(shè)費。但是，如果被認(rèn)定為商業(yè)用地，則所有建筑物都將被認(rèn)定為非生產(chǎn)性建筑物，因此將收取所有人防建設(shè)費。
本文所提到的物流倉儲項目用地，是作者對所承擔(dān)的眾多物流倉儲項目經(jīng)驗的總結(jié)和歸納。一般來說，物流倉儲項目用地性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)需要在**范圍內(nèi)明確，避免地方規(guī)劃和國土部門在實際認(rèn)定中出現(xiàn)不一致和矛盾。
此外，筆者建議，物流房地產(chǎn)企業(yè)在取得項目國有建設(shè)用地使用權(quán)前，應(yīng)注意土地性質(zhì)，積極與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T溝通，從有利于企業(yè)從土地使用年限、出讓價格、人防建設(shè)費、合規(guī)性等方面綜合考慮。


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